編者按：5月26日，中國旅游飯店業協會聯合美團共同主辦的“酒店·資產·價值 2023 年度專題會”于杭州黃龍飯店龍吟閣順利召開。專題會從“近期市場動態”“下一步市場研判”“資本市場關注要點”三個大的模塊展開討論。深入探討產品迭代、精細化運營、資產管理、人力資源困境等制約酒店行業高質量發展的難點和應對舉措。對于行業關注的“輕重分離”“資產保值增值”“綠色低碳”“數字化和AI技術衍變”等，從酒店業延伸到整個住宿業，再擴展至大消費市場，與會嘉賓均深入闡述了各自意見。以下為會議實錄：

周 濤    仲量聯行大中華區酒店及旅游地產事業部董事總經理

大家好，非常高興參加這個會議。我現在仲量聯行酒店及旅游地產事業部工作，在這之前，其實我都服務于國內的企業。我是2012年底回國的，回國以后就在魯能集團工作了五年，它當時是國家電網的全資子公司。在那之前20多年都在國外，在北美和日本，因1989年春便出國，錯過了中國改革開放40年的大部分時間?；貋硪院?，就“補課”，第一課在國企魯能5年，之后在碧桂園酒店集團，然后又到到上市公司華天酒店集團，2021年夏加入了仲量聯行。今天非常高興有機會討論我們行業第一線碰到的問題，以及應該如何解決，也想和大家分享之前的經驗和知識，同時向大家學習。謝謝。

我先拋磚引玉和大家分享一下自己的想法和對于市場的觀察。首先是近年對房企提出的“三條紅線”，三條紅條對資本市場還是有很大影響的。三條紅線的基本核心就是讓各家房企改善自己的資產負債表，三條紅線要求資產負債率不大于70%；凈負債率不大于100%；現金和短債比不小于1倍。前段時間，有多個房企爆雷，央行非正式地點名了九家大央企要幫扶處于困境中的房企。

三條紅線以后，持有資產的公司如何改善現金和資產負債表。一個很好的辦法就是賣酒店，出表。出表的前提是要賣出的價錢高于負債的金額。在這樣的一個背景下，我們確實看到了市場上出售的酒店資產數量一下子增多了。我們也看到不久前，也就是一兩年之內，上海的茂悅有一個交易，45億，在市場上引起了很大轟動。接收的是上海置地，其是不是一個完全的市場行為，還有待觀察。

酒店資產的價值由什么決定？就是由這個酒店能夠創出現金流的能力決定的，從這個視角來講，很多酒店還算不過這個賬的。好像資產在市面上很多，但是交易不如我們想象的多，那就是我們賣家期待的價格和買家想撿漏，還是存在較大的差距?，F在還沒有完全到這個時機，雙方價格談不攏，所以交易還比較少。

兩年前我們看到了上海有一個九龍賓館的交易，也是我們公司做的中介，買家是金輝，新業主對酒店進行一個重新定位，將用雅高旗下的索菲特品牌，但是一個特許經營。

這樣的狀況下，酒店投資交易活躍以后，才能夠真正促使大家認真地去思考酒店的價值是由什么決定的，我們為了把酒店資產價值賣得高的話我們需要做什么，這個是倒逼法。從這個角度上，只有投資交易頻繁了，這個行業市場才能步入一個正軌。

現在很多酒店的總經理，KPI上并沒有酒店資產的價格評估的維度。其實這個是最重要的，不管這個酒店賣也好，不賣也好，你的GOP，客房部門的利潤率，餐飲部門的利潤率，你的未分攤部門控制得多么好，歸根到底落到GOP，GOP下面再減法業主的固定費用，才到你的凈現金流，只有這個好了，你的酒店的資產價值才會高。所以從某種程度上講，酒店總經理的終極考評，以專業機構做的資產評估價值也是一個極其重要的維度。酒店資產是不是在逐年升高，是總經理能力的一個重要反映。

在這樣的形勢下，三條紅線也促使投資交易量的上升。大家也會更關注現金流，也會關注資本化率，也關注酒店市場上成交的每一單的交易背后邏輯和思維。這樣大家也會認真地去思考資產管理這個概念。

資產管理這個概念，讓酒店保值和增值，從這個角度上來講，我們運營的數據和資產管理的數據，來結合以后才能真正的促使這個行業認真地思考。

我們部門2022年發布了《中國酒店資產管理白皮書》，這個白皮書里面我們也分享樂多個對資產管理角度來說非常重要的KPI，我也很樂意把這個白皮書的內容，通過電子版進行一個分享。

我舉兩個小的例子，我們的總資產周轉率和總資產的報酬率。這兩個概念完美地把我們的運營數據和資產價值的數據緊緊聯系在一起。這兩個數字在國資委每年出版的《企業績效考評標準值》這本書里面是有的，我們國資委每年都會出這么一本書。這兩個概念的組成，我簡單講一下：酒店營收放在分子，資產在賬面上還有多少額度放在分母，平均的數字是0.4。也就是說，我們就打個比方，某一年黃龍飯店的收入是3億，我們的資產在賬面上還有10億，我們總周轉率是0.33。中國的平均數字是要求做到0.4，但是很難做到。這個數字，是第一次把運營的數字和資產的數字放在一起，讓我們有更加深層的思考。

第二個指標是總資產報酬率，這個數據目前在國內真是低的可憐。我們在白皮書做的一個調查的過程中，發現這個數字才做到了1.7%，這個概念就是比我們銀行定期存款還要低很多，這個數字對投資者是沒有吸引力的。其實這個指標在中國不少五星級酒店甚至是負的，所以我想在第一輪發言中，就和大家先拋出這兩個指標，讓大家深入地思考我們的運營數字和資產緊密地捆綁在一起的實際情況。從三條紅線到總資產的周轉率和報酬率，可以引起我們一些深入的思考。

接著張會長早上的話題，有幾個點想和大家分享。

第一個，新建酒店的數量。在2022年5月份，我接受了《南華早報》的采訪，還有萬豪全球CEO也在這個文章里發表了自己的想法，記者問我的一個問題是，他說周總你知道2022年第一季度是中國新建酒店數、客房數的歷史新高，問我怎么看。大家想2022年的第一季度疫情進入了第三年，確實是這樣的情況。

但是我想我們酒店的新開工，酒店開工前要市場定位，可研分析，財務測算以后，這個數字只是反映在疫情前規劃的酒店的情況。但我也大膽地說，這個數字一定是個高峰，下面會下來。這個文章我一會發到群里。

當然也不能保證往下走，但這是大概率的事。和這個話題相關的，我想引出第二個話題，下面幾年對存量資產的精雕細琢，就是我們工作的一個重要方面了，包括我們的黃龍飯店。它有最好的地點，但是可能還有改造通過改造，能做得更好好，包括餐飲也好，動線也好。剛才張會長也提到了，我也是極力反對客房二改一，三改二的做法。

這是第一個話題，存量資產的精雕細琢將會是今后幾年的一個重要課題，不管是資產的運營方，或者是協會，和我所在的第三方，對我們來說這個是重要的課題。

我把存量資產的精雕細琢，歸納了四個英文單詞，都是以RE開頭的，第一個在存量資產改造之前，我們一定要做好Repositioning，“重新定位”；第二個是品牌升級Rebranding，這個秩序也很重要，做這工作一定是Repositioning第一，Rebranding第二，保持自己的品牌也是Rebranding的一種形式，因為它是經過重新考慮的，即升級版的Rebranding，品牌的重生。第三個Renovation，在這兩個的前提下才是第三個Renovation，從而實現Rejuvenation，即重生或重新煥發青春。

這四個是我們今后的一個非常重要的存量資產的精雕細琢。

下面我和大家分享的是，新開酒店的數量，是500多家酒店，和2021年相比，2022年中端酒店的開業酒店是下降了28%。我們看到了高端酒店，2022年的開業數和2021年相比，這個數字同比下降35%。絕對數2023年新開業的高端酒店數量是129。

昨天晚上去西湖邊散步的路上，提到一個胡煥庸線，我們在座的有哪幾位聽說過胡煥庸線的？或者愛輝騰沖線哪位聽到過？就是把黑龍江的愛輝和云南的騰沖之間拉一條線，無形之中就把我們的國土，當然物理上這條線是不存在的。就會把我們分成東西兩邊，東南面占的過度面積是46%，西南面占的是54%，但是人口和GDP，大家可想而知，大家想象東南面是多少？95。人口的95，GDP的95。也是印證了戴總講的我們新疆孕育著大量的機會。在烏魯木齊國際品牌酒店很少，這就是事實，大把的機會在西北部。

剛才說GDP和人口。我們再看一下2022年高端酒店的開業的數量，122家在這條線的東南面，只有7家在這條線的西北面，7除以122，5%。這就是5%和95%機會的存在。大家要放眼大西北。

我上個月去了賽里木湖（音），風景非常的好。這是幾個想和大家分享。

再講一個話題是，我們如何做高我們的ADR，因為中國一線城市酒店的ADR和世界其它門戶城市相比，并不高。不久前我在東京的安縵跟朋友見面，那天的客房單價是21萬日元，大概是1萬多人民幣。剛才討論中也提到了，奧運期間北京著名五星級飯店1700的ADR就受不了，而在東京、紐約，特別是紐約，花200多美金只能住有限服務的酒店。像東京剛剛開了寶格麗、安縵，在京都我們也有安縵，也有四季，他們可能賣的價格都會在10萬日元以上，換成人民幣就是5000元。5000元在國內是什么概念？可能只有杭州的四季和法云安縵，上海是寶格麗（音）酒店等極少數酒店能做到。

東京是世界一線城市，如果說中國的一線城市北上廣深，那么目前世界的一線城市是紐東倫巴，這些城市奢華酒店的客房單價可能都在1000美金左右，我們如何做到這一點？今天我們的硬件可能已經足夠了，張潤鋼秘書長剛才也提到了紐約酒店的面積。例如紐約的艾迪遜，其有的客房面積只有23平米，但其客房單價也能到500到600美元。我們如何保持高的ADR，需要信念、理念、信心和匠心。

看到不少同行經常曬滿房的喜訊。滿房確實值得高興，但要看看滿房日的ADR是多少。不要以為酒店滿房就皆大歡喜，其實并非如此。如果酒店一年有高比例的滿房日，對酒店的損耗是相當大的，不光對物體的地毯或墻紙，最大的“損耗”是員工，因為員工一定沒有很好的休息機會，我們做好的管理者，如何讓我們員工的薪酬提高同時，也要讓我們員工休息好，這同樣是我們能留住員工一個重要的手段。

上午我們也提到了HR的方面，我們如何讓我們的員工能夠留下來，如何降低離職率，所以公司和酒店到最后比拼的一定是文化，使命感和榮譽感。在這里我也想借用我們的咨詢業的一個非常崇拜的公司，麥肯錫。麥肯錫的馬文·鮑爾先生說過一句話，當領導者一定要有三種責任：第一個是給團隊自信，讓部下擁有榮譽感；第二是約束部下的行為規范，提高團隊的道德水準；第三是讓部下成長為具使命感的人，即給團隊帶來使命感。

人員是非常的重要。早上華潤的李銘斐總也提到了總經理是非常非常的重要，我們也想借用這機會，用下面幾分鐘時間，和大家分享一下我最近為一家著名的國際酒店品牌集團做的一個演講里最重要的一些內容。

我的題目是新周期下如何成為一個出色的總經理，總經理的作用我們都知道，張會長提到了我們現在資產管理工作的缺位，我們第一個要讓我們的業主代表盡快地升級，蛻變成一個專業的資產經理人，同時我們也要讓運營方的關鍵人物有資產管理的思維。

我分享幾個觀點，第一個觀點，我們的業主代表一定要敦促我們酒店管理方的總經理，也要具有業主的思維，而業主思維第一個重要的概念是要有資產負債表思維，即BS思維。我們知道總經理平時最多看的財務報表是三個中間的哪一個？肯定是損益表?，F金流向表會看，最不?？词悄膫€？應該資產負債表。而資產管理恰恰就是要求我們的酒店總經理需較具有資產負債表的思維。我們知道在資產負債表中左邊的數字等于右邊的數字，即資產等于負債加所有者權益。我有時問酒店總經理看得懂這個表嗎？他們都說看得懂。但左邊等于右邊的背后代表著什么，背后代表的意思是，左邊每一分錢都是由右邊的每一分錢支撐的，而負債的錢如果是銀行貸款是要付利息的，所有者權益是給回報的，左邊的每一分錢所代表著資產，宴會廳也好，餐廳里面的每一張椅子都要有一個正常的健康的創出收益的機制。從而支撐我們右邊每一分錢都實現它的價值。我們一定要有資產負債表的思維，這個是總經理目前相對較為缺失的思維高度。

第二個我問總經理們，你了解你酒店的建筑面積是多少的？只有幾位總經理舉手，在我日常的工作中巡店時，我也會問總經理們，你酒店的總建筑面積是多少，如果回答不出來，代表著這總經理對自己賦予的管理范圍不甚了解。

這個是第二個問大家的問題。

第三個，早上已經講過了，總資產周轉率和總資產報酬率，這兩個大家要非常的熟悉，這兩個數字，把資產管理的數據有機結合到一起，總資產周轉率要達到0.4次，而總資產報酬至少能達到4%到6%。

另外一個概念，我們不要太糾結人房比，我們要關注人均創收和人均創利，我們黃龍飯店不知道有沒有達到40萬，每年每位員工能不能達到這個數字？就是把酒店一年總流水除以員工人數，這個可以把他們都看成是一個整體，有時候國際品牌酒店會用一個月的總工時除以165個小時，或者是176個小時。在中國的五星級酒店，大家能夠做到35萬是比較優秀的，很多我們國內品牌酒店能做到25萬左右。上海的奢華酒店可以做到60多萬，最好的是深圳的酒店，可以破百萬，他的客房單價并不低，但是他沒有餐飲。這是非常優秀的。

希望我們的總經理們都有這種思維管理我們酒店，一方面把我們的業主代表真正提升起來，另一方面把我們的酒店的總經理如何培養成具有資管思維也很重要。

包括國際品牌酒店在內，今天在國內的五大，萬豪、洲際、希爾頓、雅高、凱悅等，他們有一個在手生意預訂表，但往往都只有三個月，我們希望看到12月，哪里是低谷，我們就要有重點舉措把低谷的生意也做起來。我以前在海外做資產管理的時候，非常重視這個OTB。我也經常用一張峰值表，黃龍飯店最佳年份的收入，最佳年份的中餐廳的人均消費等等，很多的數字可以做成峰值表，就是這家酒店曾經到達過的高點千萬不要忘記。峰值表也可以包括我們的Top10，我們的協議客戶每年的產出的多少間房量都可做這個峰值表，無論哪一任的總經理，千萬不要忘記我們曾經到過的高點，一定要朝這個方向不斷地努力。

下面一個想和大家分享的，除了胡煥庸線兩邊GDP和人口極其不平衡外，酒店的情況也非常地不平衡，西北面大量具有自然資源，在文旅項目方面，特別是中國的滑雪場還不夠，能管理滑雪場的人才也遠遠的不夠，我們度假酒店出色的管理人員也不夠多。日本高質量滑雪場的數量不少，所以我們在這樣方面還要迎頭趕上。

最后是人才管理中幾個最重要的要素，人才的規劃、招聘、專業的培訓，績效管理，薪酬管理，勞動關系。這六大板塊我用六個詞歸納起來，第一個PTT PPT。第一個P是Planning，第二個T是Talent acquisition，第三個T是Training，第四個P是Performance Management，第五個P是Payment pay，第六個T是Term of Contract，勞動合同的管理。這個如何把它管理好，是總經理一個非常重要的能力。

我們現在酒店行業的收入真是比較低，在這個過程中，我們是不是可以借鑒麗思卡爾頓的經驗，千萬不要讓我們的員工覺得這只是侍候人的工作，日本有多個超過百年的酒店，比如帝國飯店，超過100年的歷史，但是并沒有出現無線設備或者服務跟不上的現象，帝國飯店門口的員工，手套每30分鐘換一套的，永遠保持著潔白的。這個雖然要花幾塊錢，但是給人的印象就完全不一樣。針對我們的老舊酒店可以問，你的外墻多久洗一次，我碰到有的酒店數年都沒有洗過，我說這個酒店快要廢了。再困難也要有一個干凈整潔的形象，如果洗好了外幕墻至少給市場和客戶有一個完全良好的呈現。

我們要把這些基本內容和道理向年輕的員工說明，，要讓年輕人能夠覺得再酒店工作有一個成長的空間，到酒店能端盤子，撤盤子這是第一步，現在年輕人有他的用武之地，例如OTA專員、社交媒體、收益管理他們可能會比老員工做得更好。我們要充分發揮年輕人的特點和作用，把人才留住。。我們在座的和行業一起帶動我們的團隊都能夠高效、明智地往前走的話，酒店運營和資產管理前途都將非常光明，未來可期！